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沪上地产股年考: 黄金楼市缘何只见“白银”?

2017-10-30 来源:走个销
 
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本报记者 王丹 上海楼盘报道

往年下半年以来,上海楼市不竭升温,到2016年春天甚至已显现沸腾。

猖獗上涨的房价使得监管层不得不紧急出台史上最严厉的限购新政。而对于楼市一丝一毫变革,感受最深的自然是房地产公司。那么,重点构造上海的上市房企2015年又是若何一番光景?

在截至4月1日已流露2015年年报的A股上市房企中,21世纪经济报道记者拔取了陆家嘴(600663,股吧)(600663)、信达地产(600657,股吧)(600748)、*ST中企(600675)、万业企业(600641,股吧)(600641)、阳光城(000671,股吧)(000671)五家房地产开拓营业主要构造上海的公司,将它们作为本期样本,渴望从全年利润、毛利率、预收账款等指标窥视一下上海房地产行业的成长变革。

楼市回热毛利率下降

2015年楼市不竭回热升温,尤其是一线城市,房地产发卖情况渐进佳境,而对于这一点,几乎所有A股房地产公司都“达成共识”。

万科在2015年年报中称,在公司持续观察的14个城市,包括北京楼盘、上海、深圳楼盘、广州楼盘、天津楼盘、沈阳、杭州楼盘、南京楼盘、成都、武汉楼盘、东莞楼盘、佛山楼盘、无锡楼盘、苏州楼盘,商品室第发卖面积从2014年四时度开始率先回升,2015年发卖面积较2014年增添35.1%,较2013年增添18.2%。

阳光城流露的数据更为具体,其年报显示,2015年上海房地产投资金额为3469亿元,同比增添8%;上海2015年商品房发卖面积2911万平米,同比增添43%;商品房发卖金额6745亿元,同比增添80%;商品房成交均价为每平米23167元,同比增添26%;截至往年年末,上海库存往化周期为4.7个月,而到今年2月份,则降到了4个月。

毋庸置疑,随着楼市的回热,房地产公司的营业收进自然是比前两年有所增多。数据显示,上述5家样本公司往年营业总收进均实现增添,增幅最大年夜的信达地产,同比增添率为67.73%,增幅最小的是*ST中企,尽管“*ST”已经代表了盈利状况,但其2015年营业收进同比还是增添了5.42%。

单看在上海的营收状况,万业企业和阳光城都有对比数据,前者营业收进同比增添16.75%,而后者同比增幅则达到了93%。

不过营业收进的增添并不代表行业的春天重来,房地产企业的净利润和毛利率反而总体显现下滑趋势,即使是重点构造上海的房地产公司也是如此。如万科2015年年报显示,其往年在上海区域(环上海地区)实现营业收进592亿多元,较2014年增添了约50%,但毛利率却从2014年的31.29%下降到19.18%。5家样本公司中,万业企业往年在上海的营业收进同比增加逾16%,但毛利率仅仅增加了1个百分点,而其整体在房地产发卖营业上的毛利率则削减了近6个百分点;阳光城在华东地区,主要是上海的营业毛利率更是下滑了26.53%。*ST中企在房地产发卖营业上的毛利率也同比削减了23.22%; 陆家嘴2015年在上海的营业收进为48.36亿元,营业利润为26.3亿元,毛利率为54.38%,但与2014年相比,营业收进是增添了24.59%,但毛利率削减了近13%。

万科在年报中“比喻”说,房地产市场的黄金时代已经过往,后面将是“白银”时代,万业企业等也表示,未来公司将寻求转型,寻找新的增添点。

预收账款大年夜增后劲有限

在上市公司所有财务指标中,预收账款是投资者较为关注的先行指标,它的增添楼盘往往能反映出行业和公司的景气度和成长性。而对房地产公司来说,这一指标的重要性更强。地产公司结算特殊,预收账款的确认与发卖金额之间只差一个打点按揭贷款的时间,也就是说预收账款是最切近反映企业当期发卖状况的财务指标。它与公司未来业绩直接相关,一般来说,预收账款在实现发卖之后一年内,就可以转为营业收进。是以,预收账款一贯被视为鉴定地产公司未来业绩的主要依据。

2015年,上述5家样本公司的预收账款大年夜多实现了大年夜幅增添,陆家嘴截至往年年末的预收账款数额为46.7亿元,同比增添303.79%,次之是*ST中企,同比增添151.65%,只有阳光城同比略有下降,不过结合其营收财务数据,这项削减则是与回款较快有关。

“预收账款的回升为这些房地产公司未来的业绩释放供应了一定保障,同时也略微减轻了企业的负债压力,不过政策,拿地成本上升等成分,房地产公司的后劲真不好说”,信达证券分析师表示。

陆家嘴在年报中称,2015年度,公司各类室第物业累计合同发卖面积近24万平方米,合同金额近60亿元,在售项目整体往化率已达到约95%。阳光城等样本公司财报也显示,在存货方面,巨匠都在同比不合程度的削减,阳光城往年在上海只拿了一块室第用地。

日前,上海一家小房地产公司*ST新梅曾在年报中坦言,上海房地产市场已几近饱和,享有优势本钱的大年夜型房地产企业在持续拿地、采购、开拓、发卖过程中都具有明显的优势,而部分中小房企则面临严重的保留危机。该公司今朝除在售的江阴楼盘项目外,没有新的房地产项目储蓄,一旦存量房产发卖完成,主营收进来源就只剩下租金收进。

“加之严厉的限购政策制约后市房价上涨,房地产板块的投资价值尚需观察”,该人士称。事实上,从样本公司显示的上海室第发卖价格看,涨幅需要区分地段和楼盘,如万业企业往年发卖的上海宝山紫辰苑,往年下半年比另一在售楼盘普陀区的万业新阶涨幅就要高不少,后者签约均价反而有所下降。

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