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房产去库存成为“国家任务” 总量消化时间预计超6年

2017-10-30 来源:走个销
 
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[摘要]今年中间经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大年夜任务之一。楼市库存究竟有多大年夜,究竟该若何化解?

国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。贾亚男 彭湃资料

今年中间经济工作会议上,化解房地产库存成为明年结构性改革五大年夜任务之一。楼市库存究竟有多大年夜,究竟该若何化解?

楼市库存压力有多大年夜

期房需要4.5年来消化

国家统计局数据显示,截至11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加,今年前11月,我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不竭涌向市场。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账,截至今年底,我国商品住房总库存估量达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米,往化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米,需要4.5年来消化。“今年中国楼市显现的特点与畴昔十年间供不应求的局面完全不合。”

受库存压力的影响,今年以来,房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。“今年房地产室第投资同比增幅持续下滑,已快接近2009年2月的历史最低值。”倪鹏飞说,房地产投资下降直接拖累经济增添,初步测算,今年前三季度,房地产投资对经济增添的直接供献率已降到只有0.04个百分点,创下2000年以来的新低,几乎要落进负增添供献轨道。

实际上,今年以来,中间出台的有利于牢固楼市的调控政策不少。今年“330新政”后,鄙人降房贷首付比例、购房满2年免征营业税等优惠政策的支持下,我国房地产发卖面积增速已经从1至2月的-16.3%,慢慢回热,最终使往年底至今年的商品房发卖增速显现出对勾型反转。

然而,受不动产特点的局限,楼市回热程度并不一致,压力分化是今年楼市最突出的特点。分区域看,1—11月份,东部地区商品房发卖面积同比增添9.6%,增速比1—10月份提高0.3个百分点;而西部地区商品房发卖面积同比增添3.8%,增速回落0.1个百分点。分城市看,库存压力更非“全国一盘棋”。在社科院财经策略研究院博士李超看来,畴昔几年住房需求的“同跌同涨”的局面,在2015年关结,楼市进进了一个周全大年夜分化时期:一线城市和人丁基本面较好的二线城市,住房需求持续高涨,总体上显现“量稳价增”的局面;其它二线城市和部分三线城市从范畴扩展转为结构优化,总体步进“量减价稳”阶段,有一定的库存压力;部分三线城市和四线城市需求总体乏力,“有量无价”,库存压力大年夜。

往库存若何发力

远近结合,供求双向发力

“三四线城市库存压力依然很大年夜,可见纯挚依靠宏不雅观政策,已经难以刺激需求,更难达到综合目标。”倪鹏飞说。

正是基于今朝的楼市楼盘特点与人丁特色,今年中间经济工作会议为楼市往库存开出的药方加倍突出改革盈利,按照加快提高户籍人丁城镇化率和深化住房制度改革的恳求,经过进程加快农夫工市平易近化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,牢固房地产市场。

“楼市往库存要近期与远期统筹结合,供给与需求双向发力,多措并举。制度性变革有利于解决房地产中持久需求标题,而短期看,往库存还是要在库存压力大年夜的城市削减甚至限制新的供应,并鼓励开拓商降价出清。”国务院成长研究中心市场经济研究所所长任兴洲说。

倪鹏飞也认为,往库存需要双向发力。供给端要做减法,削减库存高的城市和区位的新房开工范畴;经过进程企业并购重组等形式削减项目烂尾。需求端则要做加法。“打通保障房与商品房的供给渠道,假如棚改可以从商品住房市场购买项目,则5年可以消化库存15亿平方米。此外,还可以探索共有产权住房制度,形成针对农夫工等中低收进人群、按照商品住房产权分期累计让渡的购房支出机制。”

今朝库存压力主要集中在三四线城市,而这些城市往库存不能仅依附住房政策,还需要财富支持。“不解决三四线城市的人丁流出标题,房地产政策成果有限。”华夏地产首席分析师张大年夜伟认为,财富是支撑城市人丁集聚的关键成分,提高三四线城市的就业吸引力才是解决楼市库存的重要前程。

往库存面临哪些挑战

切忌“一刀切”,过剩城市需严把地皮闸门

有人质疑,此次中间经济工作会议提出“要取消过时的限制性措施”,是不是意味着北京、上海、广州也可以周全展开限购了。对此,张大年夜伟分析,全国唯一还在实行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购。考虑一线楼市现状和防御系统性风险,取消仅剩的这两条限制性措施的空间并不大年夜。

也有人提出,“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源供应者,鼓励成长以住房租赁为主营营业的专业化企业”,引进社会成本往库存是此次“药方”的一大年夜亮点。不过,不少专家认为,这对化解三四线城市库存的传染感动有限。

“成长住房租赁市场有利于完善满足多层次需求的住房供应体系,不过引进机构投资者还需要看配套扶持政策是否落地。”任兴洲认为,今朝一二线城市的租赁需求相比旺盛,可是库存压力不大年夜,是以房价较高,导致机构投资者进进市场的资金压力很大年夜,假如没有融资、税收等方面的扶持政策,很难盈利。反不雅观三四线城市,当然库存较高,但租赁需求不旺,现有市场基本没有太大年夜缺口,机构投资者未必有投资意愿。

既然楼市分化加剧,往库存也切忌“一刀切”。“每个城市得的病不一样,也不能吃一样的药,一定要因城施策。”任兴洲分析,今年“330新政”后,一线城市和部分热点二线城市的住房需求释放较快,今朝库存正常。而三四线城市的库存仍在持续增加。“这种情况下,三四线城市的地方政府一定要忍住固定资产投资下降的短痛,尊重市场的调解周期,严把地皮供应的闸门,决不能再给市场释放压力。”

(地产界)

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