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再妖的房价,背后都有真相!揭开海南海花岛305号楼永清房价暴跌60%内幕

2018-11-09 来源:
 
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最近,关于房价下跌,环京总是冲在了最前面。在纷纷传播燕郊房价腰斩之后,这一次轮到了永清。


楼市资本论获知,永清知名楼盘国瑞城房价,从高点22000/平跌到8000/平,十分的刺激。相比去年高点,跌幅超过60%!


跌成这熊样,很多人来问,这是真实的永清房价情况吗?环京楼市的房价,经历了一轮过山车后,现在到了上车的时候了吗?


然而楼市资本论又观察到,永清融创城17000元/平米一分未降。我们的结论是:市场在急速的走向两极分化。


今天我们就带大家一起来看看,京南样本永清现实房价是什么样子。


1

永清房价暴跌真相:国瑞地产资金告急


自2014年底北京新机场规划审批开建,京南环京的城市永清就声名鹊起。等到去年京台高速通车,永清到北京南五环仅需20分钟,永清楼市便抢先起飞。


楼市资本论记得,彼时永清新开盘项目均价多已超17000元/平米,是环京最为耀眼的新盘涨价区域。


2017年限购前永清部分开盘项目价格


国瑞生态城价格最高达到22000元/平米,让人印象深刻。还是这个项目,近期在环京圈里又火了,只是这一次不是涨价。消息称国瑞生态城目前高层售价8800元/㎡起。


60%的暴跌,永清的房价就这样崩盘了吗?


我们研究的结果是,国瑞城价格大跌,不代表永清全部楼盘都在跌,首先是开发商国瑞地产,目前出现了资金压力,加紧回收现金成为集团第一要拼的事。


楼市资本论发现,截至目前国瑞置业在北京、海口、沈阳、佛山、汕头、重庆、廊坊等几大核心城市还有136.8万平方米的可出租出售产品储备项目。对于销售货值重点依赖三、四线城市销售情况的国瑞等企业而言,下半年的销售压力可想而知,政策调控风险将大大加剧国瑞未来的市场不确定性因素。


国瑞地产称,预计下半年其销售随着一线及周边城市预售证预计集中在三季度释放。据了解,国瑞待售的货值占比中,预估北京市场项目货值占比41%。对于正处于深度调控中的北京市场而言,项目推进的具体进度仍然充满未知。可以想象国瑞的压力。



永清国瑞生态城项目预计总投资200亿元,北距首都50余公里,东距天津市50余公里,距首都机场80公里,距天津新港100公里。规划占地37平方公里,地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京 战略经济圈的轴心地带,区位优势明显。


这样一个占地几十平方公里的超级大盘,国瑞地产的资金压力可想而知。市场每横盘一天,公司资金就消耗一天。与其以拖待变,不如降价回笼资金。


披露的财务数据显示,截至6月30日,国瑞的现金、受限制银行存款及银行结余约为人民币22.252亿,较去年底减少4%。此外,国瑞录得净负经营现金流大幅下降,截至6月30日这一数值为13.951亿,去年底为38.942亿元。


而上半年在土地市场上豪掷82亿元拿地,无疑将使国瑞趋紧的资金链“雪上加霜”。


没钱怎么办?借钱!



楼市资本论了解到,国瑞上半年综合融资成本6.82%,较去年底上升32%。国瑞上半年融资费用由去年底的8000万元增加36.1% 至1.088 亿元,主要是由于借款增加所致以及融资成本的增加。此外,国瑞境外负债占比由去年底的7%上升至15%,境外综合平均融资成本约为8.2%。可想而知,还款压力未来也是巨大的。


同时楼市资本论还了解到,国瑞地产处于廊坊地区的项目成本低得惊人,廊坊目前房价均价为1.6万元/平,公司2018年当地项目合约均价与均价持平,但成本只有251元/平。


所以,国瑞地产即使目前在大幅降价抛盘,也是有充足的回旋余地。拿钱熬过最难受的日子,应该是中小开发商必然的选择。


所以,“市场回调+开发商抛售筹款”,就是永清国瑞城暴跌的秘密!


2

永清融创城17000元价格坚挺


楼市资本论走访市场了解到,相比较国瑞生态城的价格过山车,融创在永清的项目融创城价格就很坚挺,依然保持17000元/平米的均价,并无变化,形成显明的对比。



永清·融创城作为融创环京开山之作,位于北京永清亦庄高新技术产业开发区园30万㎡核心启动区内,距离京台高速永清出口800米。总规划约1021亩,采取综合社区规划设计,包含住宅、商业、幼儿园和配套公建,由8个地块组成。目前房价17000平/平,公寓14000/平。



相比较国瑞地产,融创就好日子得多。截至2018年10月底,融创中国实现合约销售金额3745.4亿元,同比增长49%;合约销售面积约2448.7万平米,合约销售均价约1.53万元/平米。目前,稳居中国地产第四名。


融创因为400多亿勇接万达王健林的盘,而名声大振。有钱多金,现金充沛就成为融创鲜明的标签。


楼市资本论认为,同样在一个区域,国瑞的价格大跌,不能代表永清;融创的价格丝毫不动,也不能代表永清;客观来说,永清房价的确在调整,我们不要回避,也不要谈虎色变,因为区域价值总会回归到合适的价格点。


3

永清板块价值的修复正在进行


很多朋友问,永清的价值,未来到底如何?我们简单说一下,永清拥有少有的环京优势。


 1、非常独特的区位。


京津冀区域四大经济体的核心(北京、雄安、天津、北京副中心)正是永清,永清距北京55公里,距雄安55公里,距天津55公里,距北京副中心55公里。


与此同时,而四大经济体的核心指向-新机场,其交通串联方式是城际:京雄城际(连接北京与雄安),环首都城际(连接北京副中心),通过新机场串联。也都统统在永清或附近设站。永清绝对是赶上了京津冀协同发展的第一班快车。



 2、非常独特的新机场临空经济区。


形势比人强。这个阶段,对永清最大的利好就是北京大兴国际机场。


大兴国际机场按规划到2025年,北京新机场年旅客吞吐量将达到7200万人次,远期1亿人次,投资规模2000亿,是亚洲第一、世界第二大机场,其航站楼也是目前世界上唯一的一座双进双出航站楼。



如果说新机场被视作京津冀区域的一个经济引擎,那么临空经济区将成为京津冀区域的又一个经济腹地,为其源源不断地输送着营养。


按照新机场7200万的客流量推断,新机场临空经济区将带动14.4万个区域性就业,10.26万个区域岗位,对周边的就业和产业发展,带来一个巨大的带动效应。身处其中的永清,首当其冲,利好不可估量。



 3、非常独特的产业规划。


城无产不兴,产无城不立,产业对一座城市的发展至关重要。


北京发布新一轮南城建设行动计划,作为国家级的经济技术开发区亦庄扛起了北京南城发展的大旗2014年4月,廊坊市与北京经济技术开发区、大兴区签署协议,要在永清共建高新区。高新区定位于“亦庄产业新空间、廊坊发展新引擎”,面向全球招商,重点发展“互联网+智能制造”和电子商务两大主导产业。


楼市资本论认为,一是新机场运营启动已经开始倒计时,二是配套的临空经济区实质性建设拉开大幕,这一切都在说明,永清板块的升值复兴之路已经开启。



面对史无前例的超级调控,我们依然认为,是金子就总会发光的。


借用价值投资鼻祖巴菲特的一句名言,“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。楼市资本论认为,面对价值区域,或许任何一次回调,都是买入的机会,深度回调就更是买入良机了。


最后一句话,坚持房住不炒,目前的永清,正是抄底环京的样本。


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