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房哥验房:戴了“山寨帽子”交付的大诚金廷!

2017-06-30 来源:
 
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土豪铜顶竟成“山寨帽子”


话说当年,全国级地王楼盘 “置信原墅”第一次打出“精铜铸顶、原石立基”的宣传广告,然后烧了巨款(单方造价7000元/平方米啊),终于打造出温州第一欧式古典楼盘▼




据说单就铜屋顶一项,花了将近千万啊~啊~




“置信原墅”从此成了温州土豪心目中最高档楼盘的代表,引得后来的开发商们纷纷效仿。

 

你看大诚金廷,当年销售的时候,就几乎照搬了它的广告语:


4.jpg


大诚的广告打了,房子也卖了。作为高端盘新图腾的铜顶却成了“铝材烤漆上色”的“山寨货”。▼



被戴了假冒伪劣帽子的业主们当然不肯了,找开发商维权,可开发商给的答复就一句话:

 

“不肯的找法院打官司去!”

 

额~~近两年温州房地产市场的广告宣传,因为有房哥钛合金狗眼实时盯着,开发商收敛了不少,怕出丑。但两年之前的营销,虚假广告满天飞,他们的固定套路基本上是三步走:


第一步:明火执仗:宣传无顾忌,任意拔高楼盘档次,误导购房者;

 

第二步:暗渡陈仓:购房合同强加免责条款,免除自己虚假宣传的责任;


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第三步:图穷匕见:施工降低建造标准,交付时面对业主异议,亮出合同约定的杀手锏。

 

那么,大诚金廷这件事,业主打官司有没有胜诉的希望呢?哥的看法是这样的:


----房价稳中有涨的时期,业主胜诉概率反而增加。


房价下跌期,业主“正当维权”常常会和“无理房闹”混淆在一起,为了避免引起连锁反应,基于维稳考量,相关部门在一些认定上有模糊空间的地方,会做出不利于购房者的判决或认定。

而在房价上升期,业主没有无理房闹的理由,因而政治因素对判决的影响会变小。


----从法律伦理上来看,法律维护的是公平正义的底线,如果法院的判决有利于撒谎者、不利于社会诚信体系的构建和维系,那么这个判决就有问题。


----金廷关于“金铜铸顶”的宣传,有实质性的建筑用材承诺,不像一些形容词那样空泛而谈,构成要约!而且后来的《购房合同》中并没有为更换材质做出新的约定,所以开发商应当遵守。


▲《购房合同》有约定,装饰达不到标准的,要补差价。640.webp (3).jpg


----对开发商有利的是合同补充条款,否认了宣传物料的法律约束力,但这条是否构成无效的“格式条款”,认定上有模糊空间。


----与本案很相似的中梁屋顶游泳池虚假宣传一案,已经进入司法程序,据消息有利于购房者,该判例结果如何,对本案有关键的示范作用,购房者可以关注。 


说完了“帽子”的事,接下来看看大诚金廷交付品质。


2

园林景观


大诚金廷园林的最大亮点在于它的十字中轴线▼



这是大诚金廷园林十字轴线的南北纵轴▼



在温州做欧式风格的小区景观里面,金廷的中轴线应该是成色最足的,大水法、雕塑、园路拼花、欧式圆亭、花钵,一路石材到底,搭配适合对称阵列种植的银杏海藻等软植,还有灌木模纹的细节处理,说句公道话还是花血本的。

(旁白:花钱是一回事,诚信是另一回事)▼







轴线上草坪和灌乔木之间的开阖节奏也掌握得不错▼



疏可走马,密不容针▼



局部垂直绿化体系的收放关系、林冠线也都有斟酌▼



但局部楼间庭院显得杂乱细碎了,开合收放失去了节奏▼



整体而言,大诚金廷园林的视觉效果还是不错的,欧式风格的园林,由于材质用得不到位,特别容易做成低档货,金廷避免了这个毛病。

 

金廷的园林当然也有另外的缺点。

 

“小园静观、大园动赏”,像金廷这么大的小区园林,应更讲究活动、游乐动线设置,但因小区阵列式大板楼的布局限制,业主的活动线路很难形成“大回游动线”,所以“动赏”和“动玩”的效果打折扣了。从这一点上来看,它逊于华鸿的中央公园。


华鸿·中央公园园林▼



3

建筑立面


大诚金廷的建筑外立面,在瓯海中心区目前可排第二名(第一是国际华府)。▼



▲ 基座、体、顶,用腰线区隔,典型的欧式古典三段论,腰线、立柱、坡顶等细节处理也不错。立面虚实有韵律节奏,不呆板。


4

房屋质量和验房结果

1

局部外立面不平整


11幢外墙凹凸不平。外墙从下往上望时,发现墙面呈凹凸不平,判断是基底没处理好所致,有可能空鼓起壳,存在脱落风险,应当检测整改。




2

顶楼渗漏严


这几天连续下雨,正是检测渗水的好时机。碰巧上周有业主去了小区个别楼栋的顶层,发现很多渗水点。▼



当时现场还有工人在堵漏修补。▼




这个地方漏水原因很多,可能是二次改造部位防水处理不好导致渗漏,也有可能是原楼顶某个部位就有渗漏,水渗透到施工缝处渗漏下来,或者施工缝处原有防水与二改防水搭接处没做好存在渗漏。因为坡屋顶交界面较多,增加了诊断和修补的难度!


楼顶施工缝的位置。▼



想当初滨江首府洋房屋顶也是坡屋顶,漏水特别严重,一直是找不到漏水原因,如今交付快两年了,修修补补没弄好,业主装修又出事了,这几天还在全部翻修,让人奔溃。▼


所以收房的业主对此应当高度重视!!


3


室内验房情况



这两天验收的几套都是一百二十平以上的房子。面积越大,质量问题出现的概率也就越高。


内部的整体观感不错,不过梁的高度大了些,做了吊顶会很矮,这是设计缺陷。


 


这次验收的几套房子空鼓数量都在30~40处左右,数量不算少。比如这套180平的房子,验出了38个空鼓。有几处面积还挺大。▼





不平整处较少,主要集中在二次改造部位。▼



阴阳角垂直度偏差测量也是如此,二次改造处阴阳角底部偏差较大。▼



再就是门窗的问题。


大诚金廷入户门。▼



入户门密封条脱落。▼



锁孔盖板未安装。▼



如果长期不安装锁孔盖板,以后装修工人进进出出,磕碰几下就会把锁孔破坏掉。

还有阳台推拉门,底部没有打密封胶,全是膨胀胶裸露在外面。▼


这个必须补上,否则不仅丑,以后雨水也会从底部进来。


窗户主要问题是缺少防坠装置。



窗户防坠落装置。▼


下水管破损。▼




公共部位细节不到位,有破损。▼





大诚金廷部分户型设备阳台尺寸较小。▼


业主们量了下这个设备阳台尺寸,深约83cm。▼


宽约80cm。▼


而市面上一拖四的中央空调室外机的尺寸大部分在80cm以上。


初步估计这个阳台放中央空调室外机够呛啊。


房间多,如果无法安放中央空调室外机,就只能在各个房间装单匹空调了,那样的话设备阳台明显不够用。


有的其他套型的业主家设备阳台也有类似情况,这是业主们列举出的有问题的设备阳台明细。▼


这个问题据说开发商已经答应协商调整。



室内还有一个问题比较严重,那就是房开二次改造导致厨房烟道位置非常不合理,灶台台面根本做不下。▼



这个烟道部位可以要求开发商整改移位。不过烟道移位要涉及到整个单元的业主,需要整幢楼业主签字同意才行。


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