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海南房地产律师魏道言||开发商是否应当向业主付出惩罚性逾期交房违约金?

2018-04-18 来源:
 
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 海南房地产律师魏道言||开发商是否应当向业主付出惩罚性逾期交房违约金?

  
---违约金调整的基本规矩

《合同法》第114条规矩:“当事人能够约好一方违约时应当依据违约情况向对方付出必定数额的违约金,也能够约好因违约发生的丢失赔偿额的计算方法。约好的违约金低于形成的丢失的,当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的,当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。当事人就拖延实行约好违约金的,违约方付出违约金后,还应当实行债款。”

《合同法解释二》第29条规矩:“当事人建议约好的违约金过高恳求予以恰当削减的,人民法院应当以实践丢失为基础,统筹合同的实行情况、当事人的差错程度以及预期利益等归纳因素,依据公正准则和诚笃信用准则予以衡量,并作出裁决。当事人约好的违约金超过形成丢失的百分之三十的,一般能够认定为合同法榜首百一十四条第二款规矩的‘过火高于形成的丢失’”

《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案子若干问题的辅导定见》第六条规矩:“在当时企业经营情况遍及较为困难的情况下,对于违约金数额过火高于违约形成丢失的,应当依据合同法规矩的诚笃信用准则、公正准则,坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质,合理调整裁量起伏,实在避免以意思自治为由而彻底放任当事人约好过高的违约金。”

依据上述法令规矩,调整违约金首要的参阅因素是实践丢失,此外还要统筹合同的实行情况、当事人的差错程度以及预期利益等归纳因素。违约金是以填平为准则,以补偿性为主。
 


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---惩罚性赔偿的可能性

《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案子若干问题的辅导定见》第七条规矩:“人民法院依据合同法榜首百一十四条第二款调整过高违约金时,应当依据案子的详细景象,以违约形成的丢失为基准,归纳衡量合同实行程度、当事人的差错、预期利益、当事人缔约位置强弱、是否适用格局合同或条款等多项因素,依据公正准则和诚笃信用准则予以归纳权衡,避免简略地选用固定比例等“一刀切”的做法,避免机械司法而可能形成的本质不公正。”

开发商逾期交房,给业主形成的丢失首要表现为寓居利益的丢失,这个丢失的量化一般表现为当地相相似屋的房租丢失。可是,预售合同可能会约好每日已付房款万分之五的逾期违约金,这个数字远远高于业主每日房子租金的丢失,归于惩罚性的违约金。对此惩罚性的违约金,依据违约金调整的一般规矩,是很难得到支撑的。

可是,开发商供给的预售合同归于格局合同,开发商的缔约位置强于业主的缔约位置(某些地方的法院认为业主归于消费者),开发商应当预见到了自己逾期交房要承当惩罚性的逾期违约金,并自愿接受此惩罚性的逾期交房违约金,应当视作是其意思自治的表现,依据《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同纠纷案子若干问题的辅导定见》第七条的规矩,开发商应当向业主付出惩罚性逾期交房违约金。

  

 

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魏道言,海南瑞来律师事务所专职律师,毕业于海南大学法学院。2011—2012年受聘于乐金电子(中国)有限公司广州分公司,2012-2013年执业于海南德赛利律师事务所,2013年5月在海南瑞来律师事务所执业至今。魏道言律师具有杰出的法令本质,特长民商法研讨,法学理论功底深厚,拿手处理交通事故损害赔偿、房地产、建筑施工、公司、劳作等诉讼和非诉讼事务。

  魏道言律师曾屡次做客海南公共频道《日子帮帮帮》、《超级零对话》等节目,因专业的法令本质及诙谐的说话风格,取得节目组及社会观众的认可。执业期间,屡次参与社会公益活动,并经海口市法令援助中心指使,承办上百起劳作、工伤、刑事等法令援助案子,并取得法援中心及受援人的共同好评。
 

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