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近150亿信托贷款未偿还,地产寒冬,中梁控股未来怎么走?

发布日期:2019-08-13浏览次数:3

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近150亿信托贷款未偿还,地产寒冬,中梁控股未来怎么走?

在现如今房地产业监管趋严、政策调控及金融去杠杆背景下,每一个中小型房企最急迫的就是奔赴香港寻求上市融资。

短短三年,从190亿元到1015亿元,业内拥有“小碧挂园”之称的中梁控股创造了地产行业的奇迹。

一边是香港交易所紧锣密鼓的敲钟上市,一边是扬州中梁首府壹号的业主们维权大行动;

一边是上市不到一个月获三大评级机构B+评级,成为自去年来内房股同期最高评级;一边是上市三日现已破发……

相对于3年扩张成目前中国前20大房地产开发商之一,多数人可能更想问一句:

中梁控股怎么了?

中梁的运营策略十分明确,快进快出、小步快跑、低开高走。同时在2016年后开始奉行“456”制度,即拿地后4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资。对项目公司的要求,通常是于拿地之日起5日内完成项目规划,8日内完成标准户型设计,90日内原则上完成建设工程规划许可证申请程序,180天内便开始预售。

高周转的好处不是节省工时,而是快速完成销售把钱装进口袋,从而抵押贷款,并布局下一次建设,本身并不影响建筑的工期和品质。

不过其背后的弊端却也是居多的,高额的资产负债率、下沉市场的棚改红利消退、公司稳健度不足等等,一旦资金链出现问题或是销售进度不及时,均会导致企业的高危。

而在中梁快速发展的过程中,信托贷款渠道给了他们巨大的资金链支撑。自2016年以来,每年都有为偿还的借款,资金合计超过700亿元,而且绝大部分资金需要在2019年内偿还,令还有一个问题就是,中梁的高融资成本已经远超过市场房企平均值。在上个月的招股书中,还有一条资金用途用作偿还其他信托贷款……

据招股书显示,直至2018年年底,中梁还有109款信托产品未偿还,涉及规模达147亿元,信托贷款规模已经占据总贷款规模的54.5%。

对于如此依赖信托渠道的中梁来说,这并不是一件好事,在步入2019年下半年后,自5月中旬的23号文到432政策,再到近期的64号文,监管部门将持续大力度的对房地产信托的余额管控,遏制其无序的扩张。

数据显示,在相应政策出台后,7月份房地产信托发行规模下滑3成有余,整个7月仅募集了485亿元。另外近300家房企倒闭破产,连强大如富力地产都宣布下半年原则性暂停拿地,在下半年更为严厉的监管政策下,房地产信托融资势必会受到阻拦,而对于以房地产信托为主战线的中梁来说,这势必会使其元气大伤。

而针对中梁来说,并不只是过分依赖信托融资渠道这么简单,文章开头说到的维权行动,就是因为其本身的运营模式出现问题;一方面是资金链端受限,一方面是高负债、高成本的现状。小步快跑也许可以跑的更开,但是快频率,小步伐更可能会摔跟斗。

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