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百家房企破产,万亿债务到期,疫情之后,楼市将发生这8大变化

发布日期:2020-03-25浏览次数:2

编辑:正风

来源:财经商业视界

在最近热播的电视剧《安家》中,女主角——某地产中介公司门店店长房似锦声称,“没有我卖不出的房子”。而现实中,疫情之下的地产中介和房企销售员愁的却是,“我该怎么卖出房子。”

实际上,中介与销售的卖房“愁绪”并非空穴来风,受疫情影响,房地产市场迎来了近些年的“最差开局”,降薪裁员也是房企从业人员面临的普遍现状。

统计数据显示,今年房地产行业的到期债务约在.万亿,其中月份是到期高峰,达到万亿。与此同时,疫情正在加剧行业分化,据人民法院公告网的消息,截至月日,已有条房企宣布破产的公告。

回想年接近尾声的时候,不仅各地楼市开始陆续进行尺度不同的放松动作,央行亿的全面降准更是给开年的楼市做足了想象空间,如今,本该准时到来的小阳春,却在突如其来的疫情面前,彻底偃旗息鼓了。

今天我们不妨就来聊一聊,疫情给房地产行业到底带来了哪些具体的影响?未来的房价是反弹、是萎靡,还是维持稳定?

.零成交,频违约,疫情下的房企将走向何方?

在疫情的冲击下,各大房企在全国范围内开始大面积关闭售楼处,这也造成了近些年来楼市几乎不可见的奇景,即整个月份多地楼市近乎“零成交”,彻底横盘。

克而瑞数据显示,月份,百强房企全口径销售额.亿元,环比降.%,同比降.%,销售业绩创近几年来单月销售最低纪录。中指研究院数据也显示,重点监测的城月份新房成交量环比降.%,较月降幅加大个百分点。

此外,从月日国家统计局发布的数据来看,在其统计的个大中城市中,月有个城市的新房无成交,个城市的二手房无成交。

显然,这次疫情让中国楼市进入了一个史无前例的“冰点”,更为雪上加霜的是,一些高负债的房企也走到了债务违约的红线边缘。

月日,上海清算所披露文件显示,新华联控股应于当日兑付的年度第一期中期票据不能按期足额兑付本息,已构成实质性违约。“地产+文旅”是新华联控股的主业。

月日,中信国安集团发布公告称,因流动资金紧张,公司未能按照约定时间筹措足额偿付资金,“中信国安”已构成实质性违约。

这两笔违约案例的出现,均有着企业本身运营不佳、资金紧张的因素,但新冠肺炎疫情的暴发,无疑是重要导火索。

而在“房住不炒”的大前提下,一些城市的“托市”政策因过于“激进”而很快收回,也造成了楼市政策松绑“一日游”的有趣现象。

比如,月下旬,河南省驻马店市发布一系列政策提振楼市。其中政策规定,首套房公积金贷款首付比由三成降至两成,且将公积金贷款额度由万元(人民币,下同)提高至万元。不过,政策出台一周后,当地就被河南省政府约谈,要求坚持“房住不炒”的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

还有月日重新上线的《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》,与前一天首次挂出时相比,原文当中所提及的“商办项目不再限定销售对象、不再限定最小分割单元”等内容已被剔除。

不难发现,当前的楼市正处于前有疫情冲击,后有政策高压的窘境当中,此时,无论是刚需还是投资,最为重要的就是对未来发展走势有一个较为明晰的判断。

.基本面上,楼市的大影响

毫无疑问,这次疫情对于楼市的影响不会是轻描淡写的,从基本面上看,这大影响已开始显现。

.行业可能会加速洗牌,但不要指望暴跌

月日,国家统计局公布了这样一组数据:年全国房地产投资达亿元,比上年增长.%,很明显,从宏观经济数据上来看,房地产依旧为中国经济做出了巨大贡献,这也意味着,无论怎么调控,其在稳就业、稳投资、稳金融和保增长上的重要地位不会改变。

所以,在控制房价大涨的前提下,会有更多的城市想办法防止房价下跌,以保持房地产业整体平稳,不至于引发其他风险。

换句话说,以前是“托而不举”,如今要“提而不坠”,对各地方而言,哪怕稍微用点力提升一下,也未尝不可,“因城施策”这四个字,今年在不同城市里面,将会有更大差异和更多政策空间。

对于一个已经剧透的未来,房地产行业只剩一个选项,就是不容有失。因此,今年行业可能会加速洗牌,但不要期望暴跌行情。

.货币会比预想的宽松,地产行业还是会受益

近来疫情在全球的爆发,直接导致全球主要央行的货币政策大转向,我们亦不例外。

这段时间上面多次强调,“积极的财政政策要更加积极有为”、“稳健的货币政策要更加注重灵活适度”,其释放的信号不言而喻。

目前,央行累积向市场投放流动性.万亿元,实现流动性净投放近亿元,银行体系整体流动性比去年同期多超万亿元。所以,持续降息、降准、减税等财政金融政策,将成为年的大概率事件。

“大河有水小河满”,随着货币放水力度加大,不管上面怎么围追堵截,在需求端(个人房贷规模增速变大)和供给侧(融资贷款变容易成本下降)上,还是会有不少会流到房地产,行业还是会从侧面受益。

.一批中小房企可能面临“破产”风险

开发商最大的错,就是拿错地,更大的错是黑天鹅之前拿高价地,最致命的是拿错地+经济不好拿高价地+现金流异常紧张,大鱼吃小鱼的时代,结果可想而知。

这两年,中弘、银亿、国购等地产企业先后发生债券违约,三盛宏业、泰禾、福晟等也遭遇了流动性危机,行业巨头们尚且如此,对于垫付过高、高杠杆、现金流紧张的中小房企而言,前景真的不容乐观,一个房企分化的时代或将来临。

当然,对于我们普通人而言,不管是出于哪方面的考虑,不知名小房企开发的项目,疫情结束后,能不碰就尽量别碰了。

.降价潮要比想象的来得更猛但也更短

疫情使得大部分房企的资金流都高度紧张,所以一旦市场交易恢复正常,为了抢夺被压制的需求,也为了增加销售回笼现金流,房企打折降起价来,要比去年下半年凶猛的多,这就是机会。

当然,这个时间窗口不会太长,疫情过去后,刚需该买房的还是会继续买房,此外,政府也会控制一手房的价格,估计很难出现超过%的跌幅。

至于二手房,目前还很难说,可能会有部分盘降价%出售,可以试试捡漏,但最好问问这套房子此前发生过什么。

.疫情激发出一些佛系的潜在购房需求

疫情爆发前,不少人认为在城市租房住也不错,至少生活压力不用那么大,但这次疫情期间,一些城市的管控政策,伤了不少人的心。

比如,一些人回城复工后,突然发现租住的小区不让进了,更有甚者贴出了断水断电,租户不得进入小区的公告,而这一切只因自己没有一张房本。

所以,平日里信奉买不如租的佛系人群,在这次疫情期间,其购房观念很可能会发生颠覆性的转变。

.购房心理预期将发生变化,人们会更考虑配套等基础设施

疫情也深刻改变了大家的住房观,《助家战“疫”大调查》报告显示,面对“受疫情影响,以后买房会更加侧重什么”的问题,大多数受访者选择了通风好、自带免疫力、空间布局合理和高效利用的房子。

此外,小区周边的医院配套,以及所在地的政府执行力以及小区物业水平等因素也将会纳入购房者的考虑当中。

.二手房市场冰冻,老破小更不值钱

疫情过去后,无论从开发商、政策、还是购房者方面都会更加偏向于新房的销售和购买。

由此带来的二手房市场成交下滑的可能还是十分大的,毕竟二手房本身不能促销、不能做活动、也没有很好的广告,只能是中介或者房东个人发布房源信息,不论从曝光量还是从宣传手段和购房者兴趣带动方面都会有一些问题。

另外,原本具有价格优势的老破小,在疫情面前,会因为小区没有物业管理、规划设计陈旧让居住不安全等原因,失去部分购房者的关注,可以预见,疫情之后,一些城市的老旧小区也将会迎来一波换房潮,

.物业管理的重要性得以充分体现

疫情期间,服务周到的物业公司可以帮业主买菜、送快递,得到了业主的认可,而一般的物业则暴露出各海花岛种问题。

疫情过后,随着人们对人居环境和公共卫生安全的重视,物业服务新需求会出现井喷,能立即响应这一新需求的企业将抢占先机,获得创新发展的机会。

正如北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松近日在一次演讲中所说,疫情影响下,人们的观念、生活方式、对所居住的城市在疫情和公共医疗方面提出了更高的要求,尤其是对物业服务的需求,在疫情之后应该会有一个比较强的爆发。

.结语

实际上,楼市还是那个楼市,比如需求,只是延迟,但不是没了。当积压的需求和外部的政策刺激,双管齐下,就会出现,而现在的下滑很可能也是未来的涨幅空间。

比如当年的北京小汤山医院,当时谁会想到它能成为今天的高端别墅区,因为小汤山医院的修建,提前实现了土地的开发,配套的完善,人们虽然会健忘,但对于配套的追求却会刻进骨子里。

一旦疫情过去,一切都回归正常了,有首付,月供能供上,该买房的还得买。

当然,这次疫情再次证明了一个道理,买房子靠近医院点没坏处...但也同时告诉我们,老破小不讨好确实是有原因的。

  

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