房地产“四大看不懂”,购房者失去方向感,房价是涨是跌?_国内楼市_资讯_走个销

房地产“四大看不懂”,购房者失去方向感,房价是涨是跌?

发布日期:2020-03-25浏览次数:1

本文来源:铁口断房,更多内容请关注原创作者

电视剧《安家》里,安家天下房产中介的所有员工几乎都是房产通,但是现实中,没有剧本,没有彩排,小马过河没有牛和松鼠的试水,房地产没有“演习”,一切都是“实战”。就连在房地产领域摸爬滚打多年的开发商,也不敢断言自己能一眼看透房地产的走势。比如失去“一个小目标”的前首富王健林也如是。

王健林说,房地产带给中国经济的是负带动,于是万达去地产化,于是房地产大会没有了万达,可是,房价照样发达,王健林也失去了亚洲首富的宝座。“看不懂房地产”,已经不是开发商的过谦之语。在很大程度上,开发商面对迎面而来的风潮,已经张不开嘴,只能在这辆疾驰的车上,闷头狂奔。

疫情是一面“镜子”,它把许多行业的“瑕疵”都映射的海花岛分毫毕现,而我们只是缺少发现的眼睛。如果只是发现了,但我们却不知道这种“瑕疵”为什么会出现,或者找不到一块干净的抹布,去进行擦拭,那么,这就是“有毛病”了。关键是“我们看不懂”啊。

房子过剩,还是房不够住,我们到底有多少住房?

有人根据官方的数据进行梳理,得出~年全国的新增商品住宅的竣工面积为近亿平方米,年全国商品房销售面积是近亿平方米,年是近亿平方米,年超过亿平方米,合计亿平方米,按照口人住平米一套房计算,我们的商品房能够安置近亿人口。而恒大集团首席经济学家兼恒大研究院院长任泽平在一份报告中称,全国城镇住房存量中商品房约占成,自建房约占成,还有成为原公房、保障性住房及其他。

按照任院长的提法计算,截止到年元月份,我们所有的住房安置人口已经能够达到亿。根据供需关系的原则,房子够住,房价应该是回落的。可是,在同一篇报告里,任泽平又说出了另外一个事实:

城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低%的城镇家庭户仅拥有约%的住房面积,而最高%的家庭户拥有约%或更多的住房。

一边大量举债,一边争当“地王”,开发商到底有没有钱?

中国证券网曾报道称,在房地产业,有近一半的企业资产负债率超过%。一些头部房企的资产负债率超过%,房企杠杆率长期处于历史高位。高负债,高周转甚至已经成为开发商得以持续开发项目的不二法门。如此看来,开发商是没钱的。

在另一方面,上级给政策给资金,给各种扶持,同时,房价高企,期房预售回笼初期建设资金,现房销售赚取高额利润,购房者为了不错过永远的“末班车”,而加紧掏空钱包凑首付。这样看,开发商是有钱的。

有钱没钱,都得回家过年。在房地产眼里,钱多钱少都是一而二,二而一的问题。和购房者买房一样,开发商买地也是越买不起的越买,地价越高越买。因为,开发商都知道,买了也许会破产,不买一定会破产。一技傍身,不如有地在手,这也就是“手有粮,心中不慌”的道理。

所以,我们会看到,顶层对信贷政策口袋扎紧,开发商却着急融资。月份以来,开发商的境外融资超过百亿美元,国内公募债数百亿,甚至还有很多开发商发行了短期债。广州和上海还出现了新“地王”。

理论上,开发商自有资金至少要有%。可是,经验告诉我们,存在于理论上的,在现实中至少有一半立不住脚。谁能站出来告诉我,开发商到底有没有钱?

疫情之下,开发商形势如火,房价为啥还不动如山?

疫情刚爆发之时,有房地产协会组织称,有房企的资金坚持不了三个月,事实上,月份,楼市从销售面积到销售额暴跌-%,再到现在,大部分城市楼市成交量恢复到疫情前的-%,长达余天,疫情的阴霾没有散去,开发商艰难的日子也没有过去。

棚改货币化将在今年结束,农地入市将削减开发商的利润,海南第一个对商品房预售制说不。近期,顶层的融资限制不会改变,中期,“房住不炒”的主基调不会变,长期,人口红利正在消失。如果再加上每天家以上的开发商重房地产大名单中被除名,真的看不懂,形势已经侵略如火了,房价为啥还不动如山,开发商到底还能坚持多久?

楼市是回暖,还是“满血复活”?

有消息称,房地产在疫情中跋涉至今,已经有点春回大地的意味了,楼市从南到北正在得到复苏:深圳多处楼盘当天售罄,二手房成交量连续一个多月上涨;苏州打出了今年人才购房优惠的首副“王炸”,所有符合年龄要求的本科和大专毕业生,都更容易购房;全国范围内,月前天的网签成交量已经上涨了成。有专家称,楼市“满血复活”为期不远。

但是,应当注意到的是,深圳楼市热度高,其原因是受“双区”驱动及“豪宅税”征收标准降低等利好影响,苏州发布人才优惠购房属于新年新政一揽子计划中的应有之义。全国网签红火,有很大一部分是春节前的已售房数量的库存的数据滞后表现。

铁口断房以为的开发商“满血复活”应该是万人摇号,是预售井喷,是“爱买不买,有的是人买”……而哪怕是疫情防控形势好转,开复工逐渐深入,开发商的大环境却大不如前。毕竟一趟七伤拳打下来,已经是伤己伤人,离“满血复活”还差得很远。

房地产回暖远非“满血复活”,购房者在各种消息满天飞的时候“犯迷糊”,关键还是房价在“拔河”。房地产“四大看不懂”,购房者失去方向感,房价是涨是跌,这个问题,不知道哪位大能回答下?“床前明月光,疑是地上霜,举头望明月,铁口会断房。”我是铁口断房,今天的房地产信息心得的分享就是这样。感谢老铁们的赏光品鉴,欢迎关注点赞转发。

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